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定融公司:为什么投资房产不如买政府债?

2020-12-18 13:41:28

    国人的理财经验非常缺乏,好的理财途径也非常少,大家常用的就是配置房子,股票,基金,P2P等。

    这些常见的配置方式中,投资性房产的门槛也是很高的,不说北上广深浙,像成都这样的地方,你要买一套房子也是需要一百多万起步,即使一个小县城也要几十万,但是绝大多数地方旧房的涨价空间是非常小的,尤其是小县城,房子卖了后,注定就会越来越旧,租金的涨幅随着房屋年龄的变大,涨幅其实也是非常有限的,这样的房子租金回报率一般也就在2-5%之间,如果是商铺,那一块风险更高,即使选择房地产开放商承诺的包租形式,他们往往承诺的收益率也就是7-8%左右,本金就是您的商铺,每年的租金就相当于是投资性收益。租金收益保障往往是建立在房地产开发商不出问题的前提条件下,但是对于我们绝大多数老百姓来说,你面对的房地产开发商大部分都是当地中小型的房地产开发商,这些开发商债务违约的风险其实都挺高的,全国排名靠前的房地产开发商数量比较有限,能排到全国前30强的房地产公司风险相对来说要低些。

    过去这一两年,碧桂园在很多县级城市开发了房产,很多网友抱怨碧桂园来了后价格往往就是“碧桂园”,其实站在用户风险和收益的角度出发,如果你是买首套刚需性的新房时,给您一套同样质量,地段户型的房子,你是愿意买中小型房地产公司开发的呢?还是愿意买房地产龙头公司开发的呢?如果价格只贵一部分,估计很多人都更愿意去买碧桂园的,因为绝大多数烂尾楼的案例,都要拜中小型房地产开发公司所赐。买房的人,买房时原本计划明年就会入住,结果很多时候,因为开发商资金链断裂,搞得自己晚了好几年才搬进去,这类案例我们朋友就经历过,开发商跑路后,拖了很久还是当地政府介入,才组织把房子盖好,勉强算搬进去了吧,但这么多年,房产证截止到目前都还没办下来。

    说这事,主要是想说,对于我们绝大多数人来说,你买商铺承诺的租金回报率是高能到7-8%,但风险其实也很高的。在绝大多数地方买旧房子来当投资用,租金回报率一般也就在2-5%,一线人口流入非常明显的城市,估计能好一些。那些人口不断流失的城市,你想房价不停涨涨涨就太难了。

    这个时候不妨考虑下门槛稍低的政信定融来作为资金投向。

    如何够买政府定融产品?城投债(政信债)始终是一种底层资产,严格来说,城投债是非标准化债权资产。既然是资产,就会被包装成产品,通过不同的销售窗口进行对外销售。

    目前已知的包括银行柜台、资管产品、交易所产品、信托产品等都有城投债的身影,因为各自产品起投金额、派息方式、融资期限、约定利率都不一样,这次主要给大家介绍比较大众化的交易所产品,这种底层是城投债的交易所产品有个好听的名字,叫政信定融。

    政信定融属于地方政府债权融资工具,其合法合规性不容质疑,这些债务大都是因为政府建设基础设施和改善民生公共服务设施而产生的,融资主体是地方融资平台,以非公开方式募集,约定在一定期限还本付息。

    它有以下几个特点:

     1、采取金交所备案制

    自2017年资管新规发布以来,政信定融集中在各地金融资产交易所进行备案。金交所对其平台挂牌的产品有标准的风险审核流程。

    其中包括:要求发行人基本都是政府平台公司或国有企业;要求有经各大评级机构评为AA的关联主体为产品如期兑付提供无条件不可撤销连带责任担保;要求发行人所在地的政府主管部门出具产品备案发行支持文书。

     2、产品的交易细节

    政信定融参与主体包括融资主体、担保主体、债务人、资产管理人、承销商、共管银行、发行机构等。关于募集账户,是融资主体即政府平台的直接账户,由所在银行、结算银行和资产管理人三方或两方共管,确保资金往来透明。

    3、增信措施

    要求融资主体提供内外部的增信措施,除了第三方担保外,还要有债务人的足额应收账款质押、土地抵押等,这些都是非常过硬的增信措施。

    4、产品性质

    如我们前面所说,对比同样城投债资产性质的信托产品,政信定融的收益率要高很多,更别说同资产下的银行柜台产品了,政信定融产品一般年化收益率在7%-9%。

    总的来说,由于其债务的产生都来自城市基础设施建设费用,由违约风险带来的信用缺失和造成的后果是任何一级政府都不可承受的,因为这关于地方经济长远发展大事,一次违约就会影响后续发债信用,这直接关乎当地的公共民生服务能否持续,所以出现不对付的违约概率非常低。在考虑风险和收益均衡的前提下,政信定融不失为闲散资金的好去向。

    定融公司:为什么投资房产不如买政府债?

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